村委会集体决定出租村财产协议有效吗?

村民委员会，为中国大陆地区乡(镇)所辖的行政村的村民选举产生的群众性自治组织。为大家整理的相关的村委会集体决定出租村财产协议有效吗?，供大家参考选择。

　　村委会集体决定出租村财产协议有效吗?

　　最高人民法院：村委会未经村民会议讨论决定而订立的集体土地租赁合同无效!

　　阅读提示：村委会能否将其所有的集体土地出租给他人?未经村民会议讨论决定租赁合同是否有效?最高法院认为，该等事宜涉及全体村民利益的重大问题，应当经村民会议讨论决定，未经村民会议讨论决定的租赁合同无效。但是实践中关于该问题的裁判观点并不统一。

　　裁判要旨

　　村委会未经村民会议讨论决定即将其所有的集体土地出租给他人，违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定，应当认定无效。

　　案情简介

　　一、文柏池与久裕村联合社签订《合同书》等合同，约定久裕村联合社将其所有的总面积为250000平方米农用地有偿出租给裕丰公司兴办工厂、宿舍和综合性建设。

　　二、文柏池向广州中院提起诉讼，请求：久裕村委会、久裕村联合社支付文柏池补偿款1193万元。广州中院认为，案涉合同未经村民会议讨论决定，是无效合同;文柏池在整个投资过程中取回的款项已超出其投资款，故久裕村联合社、久裕村委会无需再返还文柏池对涉案土地的投资款。广州中院判决：驳回文柏池的诉讼请求。

　　三、文柏池不服，上诉至广东高院，主张《中华人民共和国村民委员会组织法》中关于民主决定程序的规定，属于管理性规定而非效力性规定。广东高院判决：驳回上诉，维持原判。

　　四、文柏池仍不服，向最高法院申请再审。最高法院裁定：驳回文柏池的再审申请。

　　裁判要点

　　法院认定案涉合同无效的原因在于，久裕村联合社将该社所有的案涉土地出租，涉及全体村民利益的重大问题，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》(1988年通过版，已失效)第十一条关于“涉及全村村民利益的问题，村民委员会必须提请村民会议讨论决定”的规定，该事宜应当经村民会议讨论决定。然而案涉合同的签订均未经村民会议讨论决定，违反了上述规定，故应当认定无效。

　　实务经验总结

　　前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：

　　一、当事人欲与村委会签订租赁合同租赁集体土地时，应当要求村委会提供出租该集体土地经村民会议讨论通过的书面文件，以确保租赁合同有效。在村委会提供该文件之前，当事人不应向村委会支付租金，避免遭受损失。

　　二、租赁集体土地用于非农建设的，租赁合同无效，请参阅公众号民商事裁判规则20_年9月30日推送的文章：《最高法院:能否出租集体土地用于非农建设》。

　　相关法律规定

　　《中华人民共和国村民委员会组织法》(1987年通过版，已失效)

　　第十一条 村民委员会向村民会议负责并报告工作。

　　村民会议由村民委员会召集和主持。有五分之一以上的村民提议，应当召集村民会议。涉及全村村民利益的问题，村民委员会必须提请村民会议讨论决定。

　　村民会议有权撤换和补选村民委员会的成员。

　　新法：《中华人民共和国村民委员会组织法》(20_年修订版)

　　第二十四条 涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：

　　(一)本村享受误工补贴的人员及补贴标准;

　　(二)从村集体经济所得收益的使用;

　　(三)本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案;

　　(四)土地承包经营方案;

　　(五)村集体经济项目的立项、承包方案;

　　(六)宅基地的使用方案;

　　(七)征地补偿费的使用、分配方案;

　　(八)以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产;

　　(九)村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。

　　村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。

　　法律对讨论决定村集体经济组织财产和成员权益的事项另有规定的，依照其规定。

　　以下为该案在法院审理阶段，判决书中“本院认为”就该问题的论述：

　　久裕村联合社与“香港裕丰发展公司”等签订《租用土地使用合同书》，将久裕村联合社的案涉土地有偿出租给“香港裕丰发展公司”兴办工厂、宿舍和综合性建设，并对租用土地地点、租用土地年限、租用土地价格及租金管理，以及租用土地用途等均做了明确的约定;文柏池主张该合同不是土地租赁协议，而是一份土地使用权租赁的前期协议，是对拟租赁土地的前期开发协议。原判决以久裕村联合社将该社所有的案涉土地出租是涉及全体村民利益的重大问题为由，认定无论《租用土地使用合同书》性质如何，均应经村民会议讨论决定;同时，因《协议一》和《协议二》是双方当事人对案涉土地的处理问题签订的补充协议，均涉及久裕村全体村民的重大利益问题，亦认定应经村民会议讨论决定。原判决以《租用土地使用合同书》、《协议一》、《协议二》的签订均未经村民会议讨论决定，违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定为由，认定上述协议无效，于法有据。因此，文柏池关于原判决适用法律确有错误的再审申请理由，本院亦不予支持。

　　案件来源

　　文柏池、东莞大宁永盛制衣有限公司与增城市新塘镇久裕村民委员会、增城市新塘镇久裕村经济联合社土地租赁合同纠纷申请再审民事裁定书，[最高人民法院(20_)民申字第759号]。

　　村委会集体决定出租村财产协议有效吗?

　　“我手上有与经济社签订的《承包合同》!”

　　“合同上还盖了公章!”

　　“还有社长私章和队委的签字!”

　　“为啥合同还无效?”

　　出租村集体财产不经过村民会议讨论决定，这样的行为是否有效?

　　白云法院审理的某村经济社诉村民的租赁合同纠纷案告诉你答案。

　　案情介绍

　　20_年12月1日，原告白云区钟落潭镇某村经济社与被告阿贵签订《旧仓库改造承包合同》，将禾塘路仓库出租给阿贵使用，租金为每年120_元，改造投入使用五年后按18000元/年交纳租金;租期为70年。合同加盖了经济社的公章，还盖了时任社长阿通的私章，有队委萧某雄、萧某和、冯某球、萧某周等人的签字。

　　合同签订后，经济社将案涉仓库交付阿贵管业，阿贵向该社账户支付租金至20_年11月30日。

　　本以为相安无事可以一直租赁下去，没想到这里面竟然藏有猫腻。

　　在经济社改选后发现，这份合同签订时所定价格远远低于当时的市场价，不合常规。经了解后社员们发现，阿贵与前任社长阿通及萧某雄等四名村委均具有亲属关系。

　　原来他们利用熟人关系，在没有召开村民代表会议的前提下签订了合同。

　　该社以阿贵严重损害村民的共同利益，以及该合同关于承包期的约定违反相关法律法规为由提起诉讼，请求法院确认该合同无效，判令阿贵返还案涉用地并支付承包费用。

　　法院查明：

　　1、阿贵承租仓库后既没有使用，也没有对仓库进行改造;

　　2、仓库为经济社所建，没有办理农村宅基地使用证，亦未取得建设工程规划许可证;

　　3、前社长阿通与被告阿贵为亲兄弟关系，案涉仓库的出租没有召开村民会议讨论通过。

　　法院认为

　　首先，经济社将仓库出租给阿贵使用，双方签订的《旧仓库改造承包合同》的性质为租赁合同，而非农村土地承包合同，故本案属于租赁合同纠纷。

　　其次，经济社向阿贵出租的仓库没有取得权属证书，亦未取得建设工程规划许可证，故其与阿贵签订的合同无效。

　　而且，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条的规定，通过租赁方式处分村集体财产需经村民会议讨论决定方可办理。经济社未经集体讨论决定，将仓库直接出租给时任社长的直系亲属，显然违反法律规定的民主议事程序，故案涉《旧仓库改造承包合同》当属无效。根据无效合同的处理原则，阿贵应将仓库交还村社管业。

　　最后，关于场地占用费问题。仓库没有取得合法手续，且从根据现场照片显示，该仓库比较破旧，需改造才能使用。而阿贵承租后至今，没有使用该仓库，没有实际获益，故阿贵需支付场地占用费可参照合同约定的租金标准(1000元/月)。

　　简单的说，就是在这起租赁合同案中，因仓库没有权属证书，也没有建设工程规划许可证，且处分村集体财产时没有履行法定的民主议事程序，合同作无效认定。

　　法院判决

　　原告钟落潭镇某经济社与被告阿贵签订的《旧仓库改造承包合同》无效，阿贵将仓库交还该村社管业，并支付实际占用期间的场地占用费。

　　判决后，阿贵不服一审判决提起上诉，二审法院审理后认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判。

　　法条链接

　　《中华人民共和国合同法》第五十二条

　　第五十二条 有下列情形之一的，合同无效。

　　(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;

　　(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;

　　(三)以合法形式掩盖非法目的;

　　(四)损害社会公共利益;

　　(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

　　《中华人民共和国合同法》第五十八条

　　合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

　　《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条

　　涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：

　　(一)本村享受误工补贴的人员及补贴标准;

　　(二)从村集体经济所得收益的使用;

　　(三)本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案;

　　(四)土地承包经营方案;

　　(五)村集体经济项目的立项、承包方案;

　　(六)宅基地的使用方案;

　　(七)征地补偿费的使用、分配方案;

　　(八)以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产;

　　(九)村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。

　　村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。

　　法律对讨论决定村集体经济组织财产和成员权益的事项另有规定的，依照其规定。

　　最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条

　　出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。